借地権を売りたい場合どうするか

土地を借用してマイホームを建てている人も多いのですが、転勤などの都合でその建物や借地権を売買したいと思う方もいると思います。そもそも、借地権は土地を借りる権利なので売ることが可能なのでしょうか?疑問に思う人も多いでしょうが、実は、販売することも可能なのです。

借地権の詳しい知識と借地権を売買するための条件について説明します。

借地権とはどのような権利でしょうか

借地権とは、読んで字のごとく土地を借りる権利のことですが、その権利も細かく分かれています。土地の上に工作物(建物)や竹林を所有する目的で他人の土地を使用する権利である地上権と土地の賃借権を借地権といいます。

日本で行われる契約は地上権は少なく、ほとんどが土地の賃借権です。この借地権はもともと民法で規定されているのですが、民法上の契約期間は20年となっています。しかし、建物を建てる場合、20年ではあまりに短く借主が不利なため、別途借地借家法で保護されています。

借地借家法では契約の存続期間は30年となっており、30年より短い契約は無効で、自動的に30年になります。参考リンク>>借地権 無料相談ドットコム - 地上権固定資産税

逆に30年以上の長い契約は有効となります。ここで注意すべきは、この借地借家法が適用されるのは借地上に建物がある場合です。青空駐車場を経営するために土地をかりている場合などは、この法律は適用されず民法が適用されます。

したがって、契約の存続期間は20年となってしまうのです。

ようするに、マイホームなどの建物がある場合、契約が切れて取り壊すには20年ではあまりに短く、もったいないので30年に延長し、しかもその契約の更新についても、借主を保護しています。

借地権の更新について

借地権の契約存続期間が切れた場合の更新ですが、合意更新・請求更新・法定更新の3種類があります。合意更新は当事者間の合意によるもので、建物があっても無くてもOKです。請求更新と法定更新は借地の上に建物がある場合に適用され、請求更新は借主が更新を請求したときは、契約を更新したとみなすものです。

法定更新は、合意や請求がなくても借主が土地の使用を継続するときは、建物があるかぎり契約を更新したとみなすものです。ただし、どちらも貸主(借地権設定者)が正当事由をもって、遅滞なく異議を述べた場合は更新されません。

しかし、通常に土地を借りて使用している場合は、賃料の未払いなどが無い限り、立ち退かなければならない正当な理由は無いのが普通ですから、ほとんど更新が可能と思っていて良いでしょう。更新後の契約存続期間は、どの更新方法でも最初の更新が20年以上、以降は10年以上となっています。

このように、賃借権は建物が存在すれば、借主を保護しています。

賃借権を売りたい場合

では、この賃借権を売りたい場合はどうしたら良いのでしょうか?賃借権を売るには条件があります。まず、基本的なことですが、「地代を払って土地を借りていること」です。賃借権は債権であり、地主の承認を得て、土地を間接的に支配できる権利となります。

そのため、売るには地主の承諾が必要です。無断で売却をすると、契約を解除させられる可能性があります。又、その承諾を得るためには一定の承諾料を払う必要があります。

建物ごと借地権を譲渡(売却)したい場合

次に「借りている土地の上に自分名義の建物がある」ことがあげられます。さきほど述べたように、借地上に建物があると、借地借家法が適用されます。この場合、転勤などで家がいらなくなった場合など、マイホームを売却したいと思うことでしょう。

マイホーム自体は、土地の借主が自由に売買できるのですが、それでは全く意味がありません。なぜなら、家を買った第三者は、この家が建っている土地の使用権が無いので、地主に出て行ってくれと言われたらそれまでです。

よって、建物を譲渡(売る)する場合は、借地権も一緒に譲渡(売る)するか転貸する必要があります。この時、やはり地主の承諾を得る必要があります。この時も地主には一定の承諾料を払う必要があります。では、地主が承諾しなかった場合はどうなるのでしょうか?承諾料の問題や、様々な問題で賃借権の売買トラブルが発生するのは、この時が多いようです。

実は、借地借家法では、借主が第三者に建物を売却し同時に借地権を譲渡・転貸しても、地主が不利になるおそれが無いにも関わらず承諾しない場合、土地の借主は裁判所に申し立てることによって、承諾に代わる許可を得ることができると定めています。

この場合でも、地主には一定の対価を払う必要があります。これら、地主に払わなければならない承諾料はどのくらいが適切なのでしょうか?今までの判例から、借地権価格の10%程度とされています。又、借地権価格は所有権更地価格の60~70%となります。

いずれにしても、借地権の売買には地主にこの程度の料金を払わなければなりません。これは、地主のリスク対する対価ともいえるでしょう。

地主に販売する方法もあります

借地権を第三者に販売するだけでなく、土地を借りている地主に販売する方法もあります。借地権は借地借家法で保護されているため、契約存続期間が30年と長く、建物がある限り更新もされるのが普通です。しかし、その間は地主には土地の賃料しか入りません。

しかし、長い間に地価が上昇したり、人口が増えて商業や事業に適した土地になっている場合もあるでしょう。土地を貸すのをやめて、売却したり駐車場やアパートを建設して、大きく儲けたいと思う地主さんもいるでしょう。

しかし、借地権がある場合はその様なことはできません。そこで借地権を購入することがあります。自分の土地を借りる権利を購入するなど少し変な気がしますが、それでも地主には大きなメリットがある場合も多いのです。

法律を良く熟知しておきましょう

借地権の売買には、トラブルが付き物です。貸主も借主も法律を熟知しておかないと、思っていたことと違う現実によって、トラブルが発生してしまいます。特に借地上の建物の有無で適用される法律が違います。民法が適用される場合と借地借家法が適用される場合の違いを良く理解しておきましょう。

それが、借地権やその土地の上にある建物の売買をスムーズに行うことに繋がり、トラブルを回避することになります。又、建物や借地権を売買するには、専門家によく相談することも必要でしょう。